清理乱账，让房地产回归平稳

　　据报道，在一家公司20年的报告中，记提了44.34亿人民币的中央银行，为了解决未支付的土地征用费，也就是企业所欠的“土地征用费”。针对这一指控，万科企业股份有限公司于2013年初发布了《关于不征收未缴土地增值税的公告》，称其将于最后一天发布。据保利地产报道，近三年来，保利地产共缴纳了约620亿元的税款，其中144亿元用于土地征收，而2010年到2012年的三年间，其营业收入为294.53亿元。
 
　　根据行业研究报告，保利地产2010年至2012年三年的总税收为历年营业收入的2.1倍，此后进一步的科学研究发现，在一些新建企业较多的城市，房屋价格的80%可能是由房地产开发中小企业向当地政府缴纳的各种税费，也就是说，地方政府组织 只是让房价上涨带来的好处，而这些好处最终都由买主承担。
 
　　其中，对房屋增值税的筹划比较简单，由拿地到房屋竣工并出售给购房者，各个阶段的税费等都记入房屋价格，成为自建房屋市场价格中的产品成本。房屋由购房者自行购买后，此项税费最终由购房者“掏钱”。
 
　　根据行业梳理，房地产企业所缴纳的各种税费中，包括物业税、行政事务费、土地出让金和利息贷款三块。其中，与房地产开发项目建设有关的税收应包括房地产税、
 
　　土地占用税，土地征收税率，两税一费(所得税，城市维护维护工程建设税，教育附加费)，房地产契税，
 
　　税收收入中，外资注册的中小型企业和国外中小型企业的个人所得税，大约占自建房屋费用的20%左右。行政事务工作的收费标准，主要是由各地政府和各事务单位向房地产企业扣除的费用，包括动迁租金、住宅小区交易租金、市政工程建设设备费、人防费、石油气电厂增容费、开发设计费等，大约占费用的20%左右。土地出让金是房地产企业通过政府机构的“招拍挂”方式获得土地向政府部门缴纳的费用，在房屋价格高的城市，重点项目建设时，这部分费用占房屋价格的30%-60%.此外，房地产企业的借款转贷和金融企业的各种借款转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转债转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转贷转上述各种花销都记在房价里，各种花销累积起来大概可以达到消费市场房价的80%左右。
 
　　根据初步统计，房地产企业除依法缴纳的税费外，在房地产开发的九个程序流程阶段，即房地产开发局阶段、兼办公共基础设施阶段、自建房屋迁移阶段、勘察设计方案阶段、建设项目竣工验收阶段、公开招标阶段、房地产项目竣工销售阶段，共缴纳各种费用超过34项。一些地方政府以“必须”和“很有可能”为基础组织机构，以权谋私，滥用职权，对房地产企业乱收费、乱罚款、乱摊派，各种不该收的“税费”不计其数。房地产税费征收工作可以说已经在某些地区出现了混乱和混乱，相当严重地影响和破坏了我国法律规定的房地产税费征收制度，破坏了资产阶级长期的社会治安。这种乱相恰巧是中华文化房地产调整战略方针未能得到贯彻实施和贯彻实施效果较差的最重要不利环境因素，也是中华文化许多重点工程建设城市房价上涨的最重要起因。
 
　　由制度或根本原因科学研究，房地产各行各业乱征税费与地方政府片面强调中国国民生产总值的增长、土地财政、政府部门过度干预消费市场有内在联系。在现阶段，中华文化发展注重五年计划总规模的增加，对地方政府考核的最重要标准是中国制造的增值税筹划总规模的增加，这使得地方政府更多地把房地产作为优势产业，在土地开发设计和金融行业上不断推动中下游几十家企业的发展，进而使中国地区的国民生产总值快速增长。但增值税纳税筹划要保持这种外延式扩张，必须有大量的资金投入，包括大量的生态资源，包括土地、财政预算等，在政府财政转移支付有限的前提下，地方政府不谋而合地寻找土地会计这条招财之路。由于责任与当地相关法律基础不匹配，当地政府只能根据抢收地租的会计处理提高税收。但在“大政府部门、小消费市场”的原有管理制度下，地方政府掌握了过多的生态资源和事务权力，可以随时随地用手中的权力来配置开发生态资源包括土地。实施房地产开发企业土地核算带来诸多不利影响，自然导致房地产开发企业向房地产开发中小企业征收各种税费的混乱，使得我国房地产开发企业进行房地产开发调整的战略方针无法得到实施，调整效果大大降低。
 
　　因此，要彻底解决房地产业各行业的税费乱相，整顿房地产业消费市场的长期公共秩序，必须坚决贯彻党的十八届四中、五中全会关于治理商业贿赂的要求，从根本上治理商业贿赂，即停止地方政府搞土地核算的做法，对房地产税收管理进行改革创新，使地方政府的财权与责任相联系，在对土地核算实行“声势浩大”的同时，还应对房地产企业实行新的综合所得税，如房地产税和资源税；要解决政府部门与消费市场的关联问题，使消费市场在资源配置中发挥关键作用，更好地充分发挥政府部门的作用；还要对地方政府在房地产业各行业中的事务审核事项和权力界限进行科学界定，把消费市场能做的事都交消费市场去做。此外，我国要加快发展方式的转变，改变许多地区实际上把房地产作为优势产业的做法，改变惟中国GNP考试地区高级官员的治绩做法，以更社会科学的“五整合”成效考虑地方政府的治绩。